나는 1,000만 원으로 아파트 산다
이전의 <재무제표 모르면 주식투자 절대로 하지 마라>가 떠오르는 책이었다. 두 책 모두, 주된 내용이 원론적인 것이 아니라, 실질적인 기술의 공유라는 점 때문일까?
책에서 저자는 부동산 투자에 있어, 향후 최소 2년간은 가격이 내리지 않을 지역에 투자해야 한다는 것을 강조하면서, 그러한 지역을 추리기 위함으로 7차 필터링 과정을 소개한다. 아래에는 해당 내용을 요약해 보았다.
1차 필터링(인구수/세대수)
- 20만 이상 도시 추천.
- 기왕이면 인구수가 증가하는 지역이면 좋겠지만, 인구수가 감소하더라도 세대수가 늘면 괜찮다.
2차 필터링(수요와 공급)
- 수요는 미분양 + 청약경쟁률을 의미한다.
- 미분양이 감소하는 추세, 준공 후 미분양까지 감소 전환 => 해당 지역의 수요가 증가하고 있음.
- 공급은 입주물량 + 인허가물량을 의미한다.
- 향후 입주물량이 적어야 하며, 이때 수요에 영향을 주는 주변 지역까지 함께 파악해야 한다.
3차 필터링(매매/전세지수)
- 매매/전세지수가 동반 하락한 후에 전세지수가 먼저 오르기 시작하는 지역에 주목하라.
- 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 타이밍이 해당 지역 최적의 매수 타이밍.
4차 필터링(지역 간 비교)
- 부동산은 비교의 학문이다.
- 비슷한 입지의 아파트끼리 가격을 비교하여 저평가 여부를 판단한다(가격은 필터링하지 않고, 입주년차 ± 3년).
- 과거 가격의 흐름이 비슷했던 기간이 길수록 현재 가격이 수렴할 확률이 높다(매도 시점 정할 때 좋음).
5차 필터링(가격과 분위지도)
- 가격은 모든 걸 반영하고 있다.
- 가격이 비싼 아파트들이 모여있는 지역을 가격순으로 정리한다.
6차 필터링(학군과 상권)
- 학군지 파악은 학원가+학업성취도 우수 중학교로 판단한다(학원가가 있고, 지역 내 1~3위 중학교가 위치하면 좋음).
- 상권 밀집지역이 선호도가 높을 가능성이 큼(마트, 병원, 은행, 공원 등이 많고, 유흥시설이 없는 곳이 좋음).
7차 필터링(내 투자금에 맞는 단지 찾기)
- 본인 투자금에 맞는 물건 리스트를 정리한 뒤, 임장 한다.
7차 필터링을 통한 부동산 투자를 한 줄로 요약해 보면, 1~3차 필터링으로 향후 오를 지역을 선정하고, 4~7차 필터링을 통해선 아파트를 추출한 뒤, 해당 물건들 중 투자금에 맞는 단지를 골라, 직접 임장을 다녀 보면서 최종 투자 물건을 결정하는 것이라 볼 수 있겠다.
저자가 소개한 위 과정의 실효성(?)을 확인해 보고자, 7차 필터링 과정으로 저자가 직접 분석한 물건들 중 '구미시 봉곡동 봉곡뜨란채 1단지 24평'의 현재(22년 07월) 매매가를 검색해 보았다.
책에는 21년 04월 기준 매매가가 1.3억 인 도표와 함께 2~3년 내 1.5억 이상으로 오를 것이라 기재돼 있는데, 실제로 불과 1년 만에 1.5억에 도달한 것을 확인할 수 있었다. 해당 물건의 필터링 과정을 살펴보면, 구미시의 경우 인구수는 20만 이상으로 감소하는 추세긴 하지만 세대수는 계속해서 증가하고 있었고, 미분양은 0에 수렴하는 추세였으며, 매매지수가 전세지수보다 떨어졌다가 다시금 오르는 추세였다. 그리고 비슷한 입지의 아파트와 비교했을 때 갭이 꽤 있어 충분히 오를 여지가 있었기에 1~4차 필터링에 모두 부합했던 것으로 보인다. 이와 별개로 5~7차 필터링을 포함하는 SWOT 분석에서 Risk가 낮았기에 더더욱 저자의 예측이 잘 맞았던 것으로 보인다. 가만 보면 인생에는 공식이 있는 것 같다🙄
최근에 읽었던 <아는 만큼 당첨되는 청약의 기술>과 함께 생각해 보면, 공통적으로 임장 이전에 입지 분석을 위해 부동산 지인이나, 호갱 노노, 아실 등의 사이트를 참고하는 것으로 보이는데, 부동산 투자에 있어 위와 같은 부동산 사이트의 이용은 거의 필수적으로 보인다.
정리 정리.
1차 필터링 - 부동산지인
2차 필터링 - 부동산지인/청약홈
3차 필터링 - R-ONE/아실
4차 필터링 - 호갱노노/아실
5차 필터링 - 호갱노노
6차 필터링 - 호갱노노
7차 필터링 - 호갱노노
저자의, 20대에 투자금에 여유가 없다면 지방 갭 투자나 서울 빌라 경매를 권장하고, 무주택자라면 시기에 상관없이 가능한 한 빨리 한 채를 마련하라는 말이 인상 깊었다. 궁금한 건, 7차 필터링을 서울 빌라 경매에도 접목해 볼 수 있는 건가 싶다🤔
끝으로, 이 책 덕분에 부동산 입지 분석에 대해서 조금은 윤곽 잡을 수 있었다. 위의 7차 필터링 과정과 더불어, 임장을 몇 번 다녀보면서 부동산 지식들을 체득하게 되면, 금전적으로 이 책 가격의 배가 되는 금액을 얻을 수도 있을 것 같다. 일단은 빌라 경매 책을 또 읽어보는 걸로.
끗!