부동산 경매를 생각하면 그저 법원 입찰, 경락잔금대출, 권리분석, 명도 등의 키워드만 떠오르고, 그마저도 누군가에게 설명할 수 없을 정도로 모두 두루뭉술하여, 확실히 알고자 이 책을 읽게 되었다.
부동산 경매를 통해 매물을 구하는 과정은 대략 이러하다.
1. 법원 경매로 나온 부동산 매물의 권리분석.
2. 경매 입찰 및 낙찰.
3. 잔금 납부.
4. 명도.
단계별로 수많은 세부사항 및 유의점들이 있지만, 당장에 기억할 건, 선순위 임차인이 있는 매물은 피한다는 것이다. 매물이 정말로 마음에 들 때는, 해당 선순위 임차인이 100% 배당을 받는지 꼭 확인해야 하고, 이때 임차인의 배당을 가로채는 '새치기 권리'를 주의 깊게 봐야 한다. 만약 임금 채권이 있는 경우라면 바로 pass! 또한, 이런 경우가 많은지는 모르겠지만, 웬만해선 낙찰가는 임차인의 보증금보다 커야 한다.
가장 중요한 건, 해당 임차인이 배당요구를 했는지 확인하는 것, 그렇지 않다면 임차인은 선순위 임차인이라 하더라도 배당받지 못하기 때문이다. 임차인이 배당받지 못하게 되면? 그 보증금은 전부 매수자가 인수한다😱
부동산 경매가 조금 더 뚜렷해진 것뿐만 아니라, 아래와 같이 전세를 구할 때, 어떤 매물을 피해야 하고 어떻게 내 돈을 지킬 수 있는지도 알게 되어, 정말 읽기 잘했다는 생각이 든다.
전세를 구하게 되면, 저당이 있는 매물은 피하고, 전입신고와 확정일자 신고일 전과 당일에, 근저당권이 설정되지 않도록 특약을 통해 확실히 할 것. 혹시나 거주하다가 집이 경매로 넘어가게 되면, 배당요구를 통해 우선변제권을 얻을 것!
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